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办公楼开荒保洁及物业管理投标方案

第一章整体服务设想.............................. 19
第一节项目基本情况........................... 19
一、项目概况............................... 19
二、服务范围............................... 19
三、管理定位............................... 20
四、管理目标............................... 20
五、管理模式............................... 21
六、项目定位............................... 21
第二节项目需求分析........................... 21
一、项目需求............................... 22
二、客户分析............................... 23
三、管理特色............................... 24
四、管理原则............................... 25
五、管理措施............................... 26
第三节开荒保洁服务要求....................... 29
一、开荒保洁总体规划....................... 29
二、开荒保洁工作项目要求................... 29
三、开荒保洁人员安全要求................... 30
四、开荒保洁物品安全要求................... 31
五、开荒保洁工作纪律要求................... 31
第四节项目管理方式........................... 32

第五节工作计划............................... 33
一、前期介入工作计划....................... 33
二、入伙阶段工作计划....................... 35
三、日常管理阶段工作计划................... 37
四、创优阶段工作计划....................... 38
第二章项目组织架构和人员配备.................... 41
第一节组织机构建立计划....................... 41
一、建立组织机构的要求..................... 41
二、建立组织机构的步骤..................... 42
第二节组织架构............................... 43
第三节人员配置............................... 44
第四节部门职能............................... 46
一、客服部................................. 46
二、招商部................................. 47
三、保洁部................................. 47
四、工程部................................. 48
五、公秩部................................. 48
六、财务部................................. 49
第五节人员岗位职责........................... 50
一、总经理................................. 50
二、副总经理............................... 51
三、客服部经理............................. 52
四、财务部经理............................. 53
五、保洁部经理............................. 54

六、工程部经理............................. 54
七、公秩部经理............................. 55
八、招商部经理............................. 56
第六节人员管理及考核......................... 57
一、考核................................... 57
二、人员管理............................... 58
三、员工仪容仪表、着装及标志............... 59
第三章人员培训方案.............................. 60
第一节人员培训的必要性....................... 60
第二节人员培训方案........................... 61
一、培训方针............................... 61
二、培训目标............................... 61
三、培训内容............................... 61
四、培训计划............................... 62
五、培训课程............................... 65
第四章前期管理及开荒保洁计划.................... 72
第一节前期介入方案........................... 72
一、前期介入的服务内容..................... 72
二、前期介入的服务形式..................... 73
三、前期介入的服务期限和费用............... 73
第二节前期进驻管理方案....................... 74
一、前期进驻服务........................... 74
二、前期进驻起始时间及进驻费用............. 74
第三节招聘人员............................... 75

一、招聘方式............................... 75
二、录用标准............................... 75
第四节开荒清洁的管理标准及操作规程........... 76
一、目的................................... 76
二、适用范围............................... 76
三、开荒清洁的概述......................... 76
第五节开荒管理要求........................... 77
一、管理要求............................... 77
二、流程图................................. 77
三、岗位职责............................... 78
第六节开荒管理方案制定....................... 80
一、明确开荒清洁的工作区域................. 81
二、开荒清洁的费用预算..................... 81
三、开荒清洁的工作方式..................... 81
四、开荒清洁的具体工作..................... 82
五、开荒清洁的组织与实施................... 83
第七节开荒清洁安全注意事项................... 83
第八节开荒清洁的物资清单及用途............... 86
第九节开荒清洁的技巧......................... 91
第十节开荒清洁的验收标准..................... 93
一、室外公共区域........................... 93
二、室内公共区域........................... 96
三、室内装修单位和毛坯单位................. 99
四、建筑成品保护.......................... 101

五、后续工程管理.......................... 104
六、搬迁入驻服务管理内容.................. 104
七、二次装修监管方案...................... 104
第五章开荒保洁服务实施方案..................... 107
第一节开荒保洁准备工作及注意事项............ 107
一、准备工作.............................. 107
二、注意事项.............................. 108
第二节开荒保洁重点、难点分析及对策.......... 109
一、人员管理.............................. 109
二、安全防护.............................. 110
三、成品保护.............................. 112
第三节开荒保洁服务程序与标准................ 112
一、所用工具.............................. 112
二、所用药剂.............................. 112
三、开荒程序.............................. 113
四、服务标准.............................. 114
五、验收标准.............................. 115
第四节开荒流程及清洁标准.................... 116
第五节具体清洁方案.......................... 127
一、外墙工程范围.......................... 127
二、石材墙面、地面工程范围................ 131
三、金属装饰板墙面清洁保养操作规程........ 133
四、涂料清洁保养操作规程.................. 133
五、道路及两侧石墙的清洗.................. 134

六、地下停车场的清洁...................... 134
七、各部位的清洁技巧...................... 134
第六节开荒保洁应急措施...................... 136
一、目的.................................. 136
二、工作职责.............................. 136
三、基本内容.............................. 136
四、注意事项.............................. 138
第七节安全工作守则及安全承诺书.............. 138
一、安全工作守则.......................... 138
二、安全承诺.............................. 139
第六章物业管理指标及措施....................... 141
第一节各项服务指标的承诺.................... 141
第二节管理措施.............................. 142
一、指导思想.............................. 143
二、具体目标.............................. 143
三、实施办法.............................. 146
第七章房屋及公用设施维修养护................... 148
第一节房屋管理及维修方案.................... 148
一、管理内容.............................. 148
二、管理措施.............................. 148
第二节公共设施管理及维修方案................ 149
一、管理内容.............................. 149
二、管理措施.............................. 149
第三节房屋日常维修及实施方案................ 150

第八章机电设备设施管理......................... 153
第一节机电设备管理程序...................... 153
一、设备档案的建立要求.................... 153
二、设备操作及维保管理规程................ 154
三、设备的购置管理........................ 162
四、设备状态标识.......................... 163
五、设备的停用和封存...................... 163
六、主要工作流程.......................... 164
第二节管理标准和养护计划.................... 165
一、机电设备维护原则...................... 165
二、维护标准及计划........................ 165
第九章弱电及智能化系统管理..................... 169
第一节智能化系统的配置...................... 169
第二节智能化系统管理及维护.................. 169
一、建立设备运行及维护人才队伍............ 170
二、管理人员的业务素质培训................ 170
三、建立设备技术档案...................... 170
四、建立设备运行档案...................... 170
五、建立供货商档案........................ 171
六、做好业主入住装修管理和系统应用培训.... 171
七、处理好入住初期的误报警问题............ 171
八、日常巡视与定期保养.................... 171
九、智能化系统维护保养项目................ 172
第十章安保管理方案............................. 178

第一节安保管理服务概述...................... 178
一、指导思想.............................. 178
二、基本原则.............................. 178
三、服务范围.............................. 179
四、管理目标.............................. 179
第二节安全管理内容及要求.................... 180
一、着装及装备要求........................ 180
二、安保工作要求.......................... 180
三、安保责任要求.......................... 181
四、内部培训要求.......................... 181
五、安全防范要求.......................... 181
六、道路交通管理.......................... 182
七、停车服务管理.......................... 183
八、消防管理要求.......................... 184
第三节人员管理.............................. 185
一、基本要求.............................. 185
二、人员配备.............................. 186
三、设备配置.............................. 186
四、服务考核.............................. 186
第四节岗位职责.............................. 191
一、安保部岗位职责........................ 191
二、安保主管岗位职责...................... 192
三、安保领班岗位职责...................... 193
四、安保员岗位职责........................ 194

第五节大型活动期间安保方案.................. 195
第十一章绿化管理............................... 197
第一节绿化管理内容及标准.................... 197
一、管理方式.............................. 197
二、管理内容.............................. 197
三、管理标准.............................. 198
四、绿化养护规程.......................... 198
五、植物绿化保护措施...................... 201
第二节绿化服务工作重点和措施................ 201
一、室内绿化和盆花摆放.................... 202
二、室外绿化.............................. 203
三、重大活动或节日摆花.................... 204
四、绿化垃圾处理.......................... 204
五、绿化管理应急抢险方案.................. 205
第三节景观小品维护.......................... 206
第十二章清洁管理............................... 209
第一节清洁管理内容.......................... 209
一、管理方式.............................. 209
二、管理内容.............................. 209
三、管理措施.............................. 209
第二节灭虫及消毒方案........................ 210
一、管理内容.............................. 210
二、管理措施.............................. 210
第三节清洁服务标准.......................... 210

第四节清洁品质管理.......................... 213
一、外围、广场道路清洁.................... 213
二、大堂的清洁............................ 213
三、电梯的清洁............................ 214
四、洗手间的清洁.......................... 214
五、公共通道、楼梯间的清洁................ 215
第十三章会议服务方案........................... 216
第一节会议服务总体要求...................... 216
一、服务目标.............................. 216
二、基本原则.............................. 216
三、会议室管理要求........................ 216
四、会议服务员岗位职责.................... 217
第二节会议服务管理制度...................... 218
一、会议服务内容.......................... 218
二、岗位职责.............................. 219
三、会议服务工作流程...................... 219
第三节会议服务管理方案...................... 220
一、会议服务目标.......................... 220
二、会议服务内容.......................... 221
三、会议服务程序.......................... 223
四、会议服务标准.......................... 225
五、会议用品.............................. 227
第四节会议系统管理规范...................... 227
一、目的.................................. 227

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