高新技术产业园区控规修改 论证报告

海 南

2017.05

目 录

一、项目综述

1.1 项目区位

• 1.2片区概况

• 1.3 规划修改缘由

二、现控规解读

2.1 规划概况

四、规划修改论证

• 4.1 当前发展新背景

• 4.2 修改法定性分析

• 4.3 修改思路建议

• 4.4 综合结论

五、相关附件

• 2.1 功能定位

• 2.3 土地利用

• 2.4 控制指标

• 2.5 小结

三、规划实施评估

• 3.1 建设实施情况

• 3.2 土地出让情况

• 3.3 小结

第一部分 项目综述

1.1 项目区位

1.2片区周边概况

1.3 规划修改缘由

项目综述丨P r o j e c t o v e r v i e w

01

项目区位

1.1 项目区位

吉阳镇位于三亚市的东北部，园区位于吉阳镇区北部。规划 区分布于吉阳大道两侧，呈狭长的叶状。地貌属山丘谷地，规划 总用地面积：362.23公顷。

三亚市高新技术产业园区控规修改论证报告

项目综述丨P r o j e c t o v e r v i e w

01

片区概况

1.2 片区概况

三亚市高新技术产业园区控规修改论证报告

项目综述丨P r o j e c t o v e r v i e w

01

规划修改缘由

1.3 规划修改缘由

2004年7月三亚市科技工业发展委员会委托三亚市城市规划设计研究院编制了《三亚市高新技术产业园控制性详细规划》；2007年两项国家重 点项目东环高速铁路以及环岛高速公路到亚龙湾的连接线经过园区，同时在园区设立亚龙湾火车站。打破了上轮的规划布局，于2007年底做了园区 控制性详细规划的调整。2008年7月，该调整方案得到市政府批准。作为三亚市较早的工业园区，经过多年建设现已具备一定的发展规模，引入了数 家高新技术企业，但同时也存在一定问题，部分用地规划之初已经建成，不符合产业规划发展方向，另有部分用地经过规划修改程序，不再发展建设 高新技术产业。当前园区建设和发展的重点是进一步明确产业发展方向，以此为方向推动园区产业发展。三亚高新技术产业园在区位和配套方面优势 明显，具备新兴科技产业发展的基础条件，应当在三亚产业转型发展中发挥更加重要的作用，要以互联网新兴产业为主导产业，加大力度推动新兴科 技产业发展步伐，使其成为三亚长久发展的支撑性产业。因此，需要结合当前的发展定位，重新梳理现状用地和建设项目，引导或清退不符合产业发 展的项目，更准确指导园区下一步建设，需对高新科技产业园区控制性详规规划重新修编。

三亚市高新技术产业园区控规修改论证报告

第二部分 现控规解读

• 2.1 规划概况

• 2.1 功能定位

• 2.3 土地利用

• 2.4 控制指标

• 2.5 小结

现控规解读丨I n t e r p r e t a t i o n o f e x i s t i n g r e g u l a t o r y r u l e s

02

规划概况

2.1 规划概况

2.1.1 项目概况

规划控制区范围：东至大矛河，南至黎苗大山寨用地边界，西至等高线35米山坡，北至椰纤维厂用地为界，呈狭长的叶状。规划用地面积：362.23公 顷。

三亚市高新技术产业园至三亚市区中心约14公里，距海口市259公里，距五指山市75公里。东线高速公路从吉阳镇区北侧经过，为海榆东线、中线交 汇点。是三亚通往陵水、万宁、琼海、海口、文昌、保亭、通什等地的必经之门户，地理位置及交通条件十分优越。

2.1.2 项目背景

海南岛处于中国最南方，为中国主要的热带地区，具有得天独厚的环境优势和丰富多彩的热带生物资源、海洋生物资源。三亚市地处海南岛最 南端，碧海蓝天与奇异的热带生物景观构成独具特色的热带海滨风光，是国内外享有盛名的国际性热带海滨风景旅游城市。为了吸引外来投资和社 会投资，发展依托旅游和自然资源为优势的现代高新技术产业，解决我市工业发展滞后，产业发展不协调等问题，提高经济综合实力，增加财政收 入，促进产业结构调整和我市经济可持续发展。在2004年6月三亚市政府成功举办的工业发展研讨会暨科技项目推介会，三亚市科技工业发展委员 会在充分考虑国家宏观政策对科技园区带来机遇的基础上，为了加速园区的基础设施建设，适应城市现代化的发展要求。

2004年7月委托我院编制了三亚市高新技术产业园控制性详细规划；

2007年两项国家重点项目东环高速铁路以及环岛高速公路到亚龙湾的快速路经过园区，同时在园区设立亚龙湾火车站。打破了上轮的规划布局， 因此做了园区控制性详细规划的调整。2008年7月，该调整方案得到市政府批准。

三亚市高新技术产业园区控规修改论证报告

现控规解读丨I n t e r p r e t a t i o n o f e x i s t i n g r e g u l a t o r y r u l e s

02

功能定位

2.2 功能定位

规划地段南接吉阳镇区，东面紧临大矛河，西与低矮山系相靠，连接三亚市与海口市的吉阳大道横贯东西，有着极其良好的交通优势及生态绿 化景观。规划应充分利用区域内现状冲沟、水体及坡地，在此基础上结合山系景观轴线及大矛河景观轴线，在适当地点布局公共绿地等绿色开敞空 间，并结合居住区绿化及工业园区绿化形成完善的绿化网络。

规划区定位为以高新技术产业、旅游产品和生活产品加工为主，兼容旅游居住与服务、货运集散功能的综合性产业园区。

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现控规解读丨I n t e r p r e t a t i o n o f e x i s t i n g r e g u l a t o r y r u l e s

土地利用

2.3 土地利用

				用地构成表
		用地代码		用地名称	用地面积(hm²)	占城市建设用地比
大类	中类		小类			例(%)
R				居住用地	46.80	14.14
	R2			二类居住用地	46.80	14.14
A				公共管理与公共服务设 施用地	19.23	5.81
	A1			行政办公用地	2.33	0.70
	A3			教育科研用地	10.93	3.30
			A33	中小学用地	5.98	1.81
			A35	科研用地	4.95	1.50
	A5			医疗卫生用地	5.97	1.80
			A52	卫生防疫用地	3.18	0.96
			A53	特殊医疗用地	2.79	0.84
B				商业服务业设施用地	18.82	5.69
	B1			商业设施用地	13.70	4.14
			B11	零售商业用地	9.49	2.87
			B15	旅游服务设施用地	4.21	1.27
	B3			娱乐康体用地	2.56	0.77
			B31	娱乐用地	2.56	0.77
	B4			公用设施营业网点用地	2.56	0.77
			B41	加油加气站用地	2.17	0.66
			B49	其他公用设施营业网点用 地	0.35	0.11
M				工业用地	97.71	29.53
	M1			一类工业用地	97.71	29.53
W	W1			一类仓储物流用地	4.81	1.45
S				道路与交通设施用地	69.36	21.04
	S1			城市道路用地	51.82	15.66
	S2			城市轨道交通用地	7.54	2.28
	S3			交通枢纽用地	4.00	1.21
	S4			交通场站用地	6.27	1.89
			S41	公共交通场站用地	5.54	1.67
			S42	社会停车场用地	0.73	0.22
U				公用设施用地	5.68	1.72
	U1			供应设施用地	0.74	0.22
			U12	供电用地	0.31	0.09
			U13	供燃气用地	0.43	0.13
	U2			环境设施用地	4.01	1.21
			U21	排水设施用地	3.41	1.03
			U22	环卫设施用地	0.60	0.18
	U3			安全设施用地	0.93	0.28
			U31	消防设施用地	0.93	0.28
G				绿地与广场用地	70.73	18.78
	G1			公园绿地	25.22	7.62
	G2			防护绿地	42.54	12.86
	G3			广场用地	0.47	0.14
		H11		城市建设用地	330.91	100.00
		H4		特殊用地	1.12
E				非建设用地	30.20
	E1			水域	6.76
	E2			农林用地	23.44
			总用地		362.23

规划范围总用地面积为362.23公顷，城市建设用地面积为300.91公顷。片区 是以高新技术产业、旅游产品和生活产品加工为主，兼容旅游居住与服务、货运集 散功能的综合性产业园区，居住总用地面积46.80公顷占规划区建设用地的14.14%， 商业用地面积为18.82公顷，占建设用地的5.69%，工业用地为97.71公顷，占建设 用地的29.53%，公共管理与公共服务设施用地面积为19.23公顷，占建设用地的 5.81%。

B
B1
B3
B4
M
M1
W W1
S
S1
S2
S3
S4
U
U1
U2
U3
G
G1
G2
G3
E
E1
E2

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